原標題：18億養老項目上海“開盤” 非險資非賣房的養老商業模式勝算幾何？

　　人口老齡化是我國的重大社會問題之一。有學者指出，現在我國面臨兩個前所未有的挑戰：老齡人口數量世界第一，老齡化的速度世界第一。

　　人口老齡化加速同時，國內養老產業也在迭代更新。養老院的定位已經不再是救助“三無”老人、五保戶的社會福利機構，而是面向大眾提供商品化的養老服務。其中，民營養老機構占比超過七成，是當前養老服務供給的主力。不過目前來看，國內的民營養老機構還處于專業化和規范化過程中，不同地區、不同定位的養老機構之間有著很大的差異。

　　目前在上海等人口老齡化較為嚴重的一線城市，中高端養老機構主要以房養老和險資養老為主。其中一個重要原因是，養老產業投入大、回報率相對投入低，需要企業手里有樓盤或者現金流靈活充沛。

　　而澳大利亞開發商聯實集團落地在上海青浦的首個養老項目“逸浦薈”似乎頗有不同之處。近日，聯實集團方面向《每日經濟新聞》記者介紹，“逸浦薈”不同于目前市面上大多數養老模式，不需要購房或購險，而是以酒店式和會員制養老的方式運營，會員每月的費用總和相當于在上海市中心租一套相似面積公寓的租金，這與自籌的18億資金相比可謂“小巫見大巫”。照此估算，若只靠此項收費，在本金回籠時間不會太短，非常考驗“逸浦薈”的運營能力。

　　以服務為重心的酒店式盈利模式

　　目前，上海超過60歲的老人比重已超20%，有相當一部分老年人退休金相對豐裕，對于養老籌備早、積蓄足。因此，相較價格來說，功能性和養老舒適度更重要。當下，上海等一線城市中高端養老機構主要以房養老和險資養老為主。

　　因此，在接受《每日經濟新聞》記者采訪時，聯實集團中國區總裁丁暉也將以酒店式和會員制養老的方式運營“逸浦薈”形容為是“摸著石頭過河”。那么，這個“摸著石頭過河”的養老商業模式勝算幾何？

　　目前，我國常見的中高端養老項目以購房養老和險資綁定為主，常見的龍頭企業有房地產公司(比如保利、恒大)和保險公司(比如泰康人壽)等。從聯實集團現有的對外宣傳來看，“逸浦薈”更像是將服務作為主要賣點。記者注意到，聯實集團的多位高管和運營團隊，本身也有五星級酒店管理和工作背景。和傳統養老機構相比，“逸浦薈”更像是一個長期的酒店公寓。

　　“我們提倡的養老其實是讓人退休以后開始有他的新生活方式。所以我們不是把它叫做養老社區，而是叫做‘享老社區’。在這種理念指導下，我們在設計產品的時候更多地會從顧客需求角度出發，后也是回歸到對顧客的服務角度。”聯實集團中國區總裁丁暉表示，怎么做好服務是其養老產品的核心理念。

　　此外，養老院是否能保證長期運營，是老人們可能產生的顧慮。在“逸浦薈”服務到位的情況下，老人入住后是否會漲價？聯實集團對其的盈利模式抱有什么樣的期待？

　　“我們希望注重服務，但是財務回報也不是說不可能的，以一萬多塊錢的會員費為例，其實我們這一萬多塊錢每月的價格是包含了所有的成本，包括租金，這就相當于顧客一次性包租了30年或15年的酒店式公寓，還包括物業管理費和服務費”，丁暉表示，三種俱樂部模式(1-2年、15年、30年)有不同的出發點，“有一些是能夠盡快幫我們回籠資金，降低銀行貸款利息，有一些是幫助我們能夠加快周轉率”。

　　丁暉口中“逸浦薈”的財務盈利模式，核心和重點有濃濃的“酒店味”：“核心在于打造服務、提升品質，以此來提高入住率，獲得盈利，”這就像酒店一樣，如果入住率不到百分之六、七十，就會虧損；如果入住率達到百分之七、八十，八、九十，就可以盈利。

　　丁暉還提到了聯實集團全球的財報數據。他表示，聯實集團2020年上半年業績欠佳，主要跟疫情和聯實集團從承建到房地產開發商轉型期的策略有關，公司現金流健康充裕，未來在上海還有城市改造項目正在接洽。目前，“逸浦薈”項目暫不會考慮實行投資、開發、運營整體分離的模式。

　　接通社區醫院、引入全科醫生，更全面醫養模式尚在探索

　　在老齡化人口規模進一步擴大的同時，我國失能、失智、半失能、高齡老年人口也在大幅增加。據新華社報道，2020年，我國有超過4200萬失能老人和超過2900萬80歲以上老人，合計占總老年人口的30%。醫療、護理、康復、養老等多業態交叉融合的健康服務業日益受到關注，醫護康養融合、全流程全周期社區及居家醫養結合的服務模式成為健康養老新趨勢。

　　全國老齡辦黨組成員、中國老齡協會副會長吳玉韶曾公開表示，醫養結合不只是醫院建養老院或者養老院建醫院，其重點是社區和家庭，特別要做實家庭醫生簽約服務、上門服務等，醫養結合也不只是醫療，而是全過程的健康服務，重點是前端的健康管理、慢病管控和后端的失能照護、臨終關懷。

　　由于其主要客戶群體的特殊性，針對老人的醫療保障是養老機構必須考慮的問題。聯實集團養老板塊項目總監馬麗麗對此表示，跟據聯實集團調研，國內客戶群體和國外客戶群體對養老機構的首要需求有所不同：國內看重醫養，國外看重生活品質。

　　醫藥是國家重點監管領域，由于國內醫、藥、支付系統的切割，依靠養老機構承擔醫院職責是不現實也不必要的，但一個養老社區的力所能及醫療保障能力，依然被排到了需求的前列。

　　丁暉向《每日經濟新聞》表示，“逸浦薈”與青浦區衛計委合作設立了直通醫保的社區衛生服務中心，該社區衛生服務中心就在“逸浦薈”社區里面，“這是(支付)走醫保的社區醫院，平時(客戶)小病診治或者慢性病管理相對便利。”

　　“社區還配備了自己的‘健康小屋’，簽約了定期入駐園區的全科家庭醫生和護士，為住戶進行健康管理和咨詢服務。除此以外，如果住戶有比較嚴重的疾病，需要很專業的醫生，我們會提供綠色通道。”馬麗麗補充道。

　　聯實集團(中國)養生享老業務運營總監張帆則提到了社區慢病管理的概念。據悉，“逸浦薈”目前在規劃大概150個床位的護理機構(預計2022年投入營運)，主要提供康復、護理方面的需求。張帆表示，有很多失能、失智老人，甚至是需要護理服務的老人，有時候他的尊嚴被忽略了。“我們要讓他感覺到，他是被尊重的。比如一位老人中風了，在我們這里，沒人會對他另眼相看。”

　　不過，對于駐“逸浦薈”社區全科醫生職稱和資質問題，丁暉表示，目前還在接洽和進一步探索中。